На какие подводные камни обратить внимание.

Разбираем общие правила и особенности сделок по приобретению малоэтажных домов в городской черте с нашим экспертом - специалистом по законодательству о недвижимости, юристом Евгением Дороховым.

Проверяем участок

Покупатель, разумеется, в первую очередь смотрит на дом и может сильно удивиться, узнав, что продавец, будучи полноправным хозяином строения, не является собственником участка. Однако в ряде случаев это вовсе не подвох, а как раз характерная особенность расположения коттеджа в городской черте: на сегодня далеко не все населенные пункты передают участки под строительство домов в частную собственность.

Рассмотрим ситуации, встречающиеся на практике чаще всего, и возможные последствия сделок в этих случаях.

1. Участок, как и дом, находится в собственности продавца.

- Конечно, это самый предпочтительный вариант, - комментирует Евгений Дорохов. - Но с финансовой точки зрения для покупателей это более тяжелая ноша: разумеется, такая земля, которой после покупки можно свободно распоряжаться по своему усмотрению - перепродать, сдать в аренду, завещать и т. д., ценится дороже.

2. Продавец - собственник дома -владеет участком на праве аренды.

- Это тоже не страшно, - успокаивает Евгений Дорохов. К покупателю перейдет право аренды на землю, а оно вполне стабильно: арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды по окончании срока действия прежнего (ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, арендатор, являющийся собственником строения, имеет право на приобретение участка в собственность (на основании ст. 36 Земельного кодекса). Правда, нужно иметь в виду, что передача земли может быть как бесплатной, так и платной в зависимости от особенностей регионального и муниципального законодательства.

3. Продавец владеет участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

- Звучит весьма внушительно, но от такой покупки лучше воздержаться, - предупреждает Евгений Дорохов. - Дело в том, что по закону землевладелец, имеющий право бессрочного пользования, не вправе совершать сделки по отчуждению земли, в том числе продажу участка. Так что у покупателя дома могут возникнуть серьезные проблемы с правами на земельный участок.

Дом, гараж и баня: законны ли постройки?

Любуясь дизайном, не забудьте обратить внимание на планировку дома, а именно убедиться, что она соответствует имеющимся документам БТИ.

- Если в коттедже есть несанкционированная перепланировка, пристройки и т. п. (что, кстати, не редкость), то все это придется узаконивать. И тут нужно иметь в виду: согласовать изменения дома не удастся, если перепланировка привела к нарушению строительных норм, возникновению опасности для жизни жильцов, соседей, прохожих и т. д., - предостерегает Евгений Дорохов.

Так что осматривать дом лучше со специалистом, способным разобраться в документации БТИ и сверить ее с реальным устройством коттеджа.

Что касается подсобных построек - гаражей, бань, беседок и т. п., то на них у продавца также нужно спрашивать документацию, подтверждающую законность возведения, соблюдение строительных, противопожарных и других норм (это могут быть документы с разными названиями - в зависимости от типа участка, времени возведения постройки и др.).

Имейте в виду: если какие-либо из норм нарушены, скажем, строение находится ближе допустимого расстояния к границе участка соседей, создает им повышенную затененность, затрудняет нормальное землепользование и т. п., то новому собственнику участка могут предъявить требование о сносе построек. Причем «прицепиться» могут как соседи, так и контролирующие государственные органы: Госпожарнадзор, органы архитектуры и т. д.

Это пригодится

Насколько рискованна сделка без кадастрового плана?

При совершении сделок с землей обязательно требуется кадастровый план участка - документ, описывающий площадь, границы и прочие характеристики земли. Выдает его Роснедвижимость.

- В то же время сейчас допускаются заключение и регистрация договора купли-продажи дома отдельно от сделки с землей. Так что на практике возможны случаи, когда продавец, предоставляя полноценный набор документов на дом, не имеет кадастрового плана, его участок не состоит на кадастровом учете, - предупреждает Евгений Дорохов.

В такой ситуации договор купли-продажи земли не заключается. Покупатель - собственник дома может переоформить на себя права на участок впоследствии, в том числе в некоторых случаях с помощью законодательства о дачной амнистии.

При этом новый домовладелец может столкнуться с «подводными камнями». Так, если возникнут споры о границах с владельцами соседних участков, то при отсутствии кадастрового плана отстоять свои сотки будет затруднительно. В итоге оформленный участок с согласованными границами может оказаться значительно меньше той площади, которую обещал продавец.

На заметку

Покупка частного дома в городской черте позволяет убить двух зайцев: совместить комфорт и уют дачи с развитой инфраструктурой, близостью к работе и прочими удобствами. К слову, власти в рамках нацпроекта «Доступное жилье» сейчас активно способствуют возведению малоэтажек, признавая их одной из основных форм решения жилищного вопроса.

Анна Добрюха